火災事故通常是業主家中、公共區域自發或不明火源引發火災，或者直接侵權人引發火災。通過對近百件火災事故梳理發現，業主自身、直接侵權人通常是承擔火災事故的主要責任主體，物業公司應該嚴格執行物業服務合同和消防法律法規。按照規范去執行，日常一定要做好痕跡管理。這樣在消防安全事故發生后，能夠規避責任。“遠離火災，創造和諧社會”是全社會的共同目標，因此加強消防安全意識，顯得尤為重要。我們要做到“不僅知其然，更要知其所以然”，逐步使其成為一種習慣；對待消防工作，要從意識消防提升到意念消防。我們要“居安思危、有思則備、有備無患”。

業主與物業公司之間至少存在三種法律關系：

第一、基于業主與物業公司之間簽訂的《物業服務合同》或雙方之間存在的事實上的物業服務關系，成立物業服務合同法律關系;

第二、基于火災事故發生時，物業公司即公共區域的管理者未及時配合火災事故的處理、疏于對小區安全的管理等不作為侵權，成立違反安全保障義務責任等侵權法律關系;

第三、基于物業公司疏于小區安全管理或在火災事故發生時存在消防設施未能正常發揮作用等造成業主財產損害或財產損失的擴大，成立財產損害賠償等物權法律關系。

關于財產損害賠償的責任承擔方式，在侵權責任法和合同法中均有規定，侵權責任和違約責任的最基本形式即損害賠償。

物業公司常見6大過錯

對近百個存在火災事故情形的物業服務合同糾紛案件進行梳理，按發生頻率排序如下：

NO.1 消防管道無法供水 -39%

NO.2 疏于對公共區域的安全維護 -29%

NO.3 消防通道堵塞 -19%

NO.4 其他消防設施故障，如預警燈故障、消防栓出水慢、消防栓有水但無卡扣等 -16%

NO.5 未及時發現險情或配合滅火 -5%

NO.6 無消防設施 -3%

物業公司12個免責理由

1.發生火災事故的車輛所有權人系其他小區業主，與被訴物業公司之間不存在物業服務合同關系，不在其管理服務范圍內。

2.業主家中發生火災系因其他小區的業主燃放煙花爆竹所致，而對于其他小區內發生的行為，物業公司無管理服務的職責和義務。

3.火災事故發生前，物業公司已就防火等事項在小區張貼提示，火災事故發生后，及時撥打火警電話，并組織、配合滅火、施救。

4.火災事故系因業主私自搭建的違建房引發，而該違建房應當由行政執法部門拆除，物業公司無權拆除。

5.火災事故發生后，在消防車到來之前，業主的車輛已經燒毀，且消防設施不存在故障。

6.業主家中及陽臺下堆放大量垃圾等可燃物品，物業公司曾多次勸阻，亦會同相關部門上門送達整改通知書，而失火原因又系業主自身造成。

7.消防大隊從到場到展開施救用時短，無因消防通道堵塞導致救火時間延誤的情形，且消防大隊亦未就本次火災事故對物業公司進行處罰。

8.業主僅提供其自制的損失統計表作為計算損失的依據，經法院現場勘查，亦無法查明業主的具體財產損失，故對其損失不予支持。

9.業主的財產損失已由保險公司賠付。

10.物業公司提供消防安全管理制度、消防安全培訓記錄、消防安全記錄表、滅火疏散預案、培訓證書等證據證明其已經履行了物業服務合同約定的消防管理義務。

11.引發火災的原因系電動車電氣線路故障造成車輛自燃，該起火原因屬于物業公司不能預見、不能克服的客觀情況，不屬于未盡到管理職責所導致。

12.業主以財產損害賠償糾紛向物業公司主張權利，法院認為財產損害賠償糾紛與物業服務合同糾紛屬于不同法律關系，物業公司是否在物業管理方面存在失職，法院不作審查。

物業公司的20個無效理由

1.消防大隊在消防栓無水的情況下，立即啟用了消防車的水，未延誤施救時機。

2.業委會與開發商因消防設施設備不合格等原因，一直未將小區合格的消防設施設備移交給物業公司。

3.物業公司已發動公司員工和小區業主捐款，受害業主的損失已得到彌補。

4.物業公司與受損電瓶車輛的業主未形成車輛保管合同關系。

5.物業公司已受到行政處罰，不應再承擔責任。

6.大火已經無法使用滅火器進行撲滅，無論消防車是否達到現場、消防栓是否有水，失火所造成的損失已經確定。

7.業主繳納的物業服務費數額與物業公司所要承擔的火災事故損失數額相差太大，不符合權利義務對等原則，加重了物業公司的義務。

8.物業公司并未與業主就人身和財產安全等特殊保護事項簽訂協議，不具有特殊保護義務。

9.物業公司提交了消防應急處置預案，且對小區燃放煙花爆竹作出過溫馨提示。

10.發生火災時，因停放在消防通道的車輛阻礙消防車進入火災現場，屬于部分業主的個人行為。

11.火災事故的起火原因不明。

12.火災事故系因業主自身對家電管理不善造成，其后果應當由業主自行承擔。

13.租賃損失非直接損失，不予認可。

14.物業公司認為業主主張侵權責任糾紛，而雙方之間簽訂的是物業服務合同，系合同關系。在管理過程中，物業公司承擔的是管理責任，而非侵權責任。

15.消防設施故障系因租戶裝修改動所致，且物業公司書面要求整改而未整改。

16.物業公司與倉庫被燒毀的業主之間只存在租賃合同關系，不存在保管合同關系。

17.業主繳納的費用屬于車輛停泊服務費而非車輛保管費，物業公司不負有保管義務，且車輛損毀系因電瓶車充電起火引發，侵權責任主體非物業公司。

18.物業公司對業主擅自將住宅改做庫房的行為并不明情，由此產生的火災損失，物業公司不予賠償。

19.火災發生時，消防管道未能及時供水，系因火災事故前物業已發現消防管道存在故障，且正在維修之中，物業公司不存在主觀過錯。

20.物業公司已就過期的滅火器提出維修方案，因業主委員會未決議，資金未到位，所以未更換。